市中心的商铺由于已经比较成熟，目前的市场价格已经很高，土地增值的空间有限。让我们来具体分析一下，“天价商铺”的租金收益情况。分析这个问题，要综合考虑商铺的年平均租金、业态和经营情况，从而估计其投资回报率。　　

　　让我们以某商业街上70000元/平方米之商铺为例：

　　首先，若以70,000元/平方米投资购买一商铺，业主投资5年之期望回报率假设为5％，10年、15年之期望回报率分别按10%和15%计，其年平均租金按照IRR法来计算，即内部收益率 ＝累计总收益/累计总投入(未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内)，计算结果如下：　　

　　如果此业主对10年之内部收益率期望达到10%，则这间店铺之平均租金必须达到39元/平方米/日；若期望之内部收益率为5%，平均租金应为31元/平方米/日），这样的租金水平，现只在上海最繁华的淮海中路和南京东路临街商铺出现。　　

　　如果业主在购买这种高价商铺时，认为可以获得以上对应之租金收入，则这样的投资应该是值得的。由于市中心之商铺租金水平已基本进入平稳期，升值空间很小，所以，其所在商圈之平均租金水平可以作为其投资理性之参考。　　

　　其次，业主还应考虑到收取此相应租金水平的难易程度。一般而言，不同的业态，因毛利率的不同，其愿意支付之租金比例也是不一样的。　　

　　因此，一个商家在决定投资市中心高价店铺时，还需要考虑到这个店铺年营业额及其毛利率高低之情况。例如，一个70000元/平方米之店铺用以经营餐饮，希望10年内的投资回报率为10%，即租金水平需要达到39元/平方米/日），则其年营业额为（39×365）/10%或（39×365）/20%，即每年每平方米产生的营业额应在“70000～14

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